当前，我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，房地产新发展模式的探索也将围绕品质提升展开。

从“有没有”向“好不好”

过去20余年，房地产市场发展速度快，发展方式相对较粗放，房地产行业更注重规模的扩张和开发速度。当房地产行业逐步进入平稳发展的新阶段后，品质提升将是房地产新发展模式的重要内涵。

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住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国房地产市场虽然已经走过较长发展历程，发展速度很快，但离均衡成熟完善还有很长的路要走。房地产业的新发展模式应当具有高质量可持续发展特征，能够促进房地产业良性循环和健康发展。

中国房地产业协会会长冯俊表示，建符合人民群众不断增长的美好生活要求的好房子，建人民群众满意的好房子，是房地产企业的责任，也是房地产企业能够生存发展的条件。因此，房地产业所提供的产品，每一个建筑物都应该经得起历史的评判，经得起群众的评判；组合成街区和城市的建筑，不但要表现本身的功能和美，也要创造街区与城市的功能和美。

对企业而言，其利润来源也将与品质提升息息相关。国海证券政策和地产首席分析师夏磊认为，房企利润将主要来源于提升产品和服务品质的溢价。随着消费不断升级，消费者观念也在变化，将更注重品质，更重视品牌知名度、社区服务、产品是否绿色低碳智能等多个维度。

企业转变发展模式

过去的发展路径下，房企形成了“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式，这种模式在当下已经难以为继。刘洪玉表示，对房地产企业而言，新发展模式需要更加“聚焦、稳健、专业”。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，房企应调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫，从重资产向轻重并举转变，从增量开发向增量存量共同发展转变。对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式进行重构，城市更新、老旧小区改造、养老地产、大物业管理等，都是重要的发展方向。

经营服务业务是不少房企早就看重的领域，有些企业早在多年前就已经开始着眼长远进入新赛道。与房企传统的开发业务不同，经营服务业务靠经营管理不动产以及提供物业服务来赚取利润。经营服务业务能创造长期、稳定的回报，风险低、抗波动能力强的优势越发凸显。一些企业的经营服务业务已显现出较好成长性。来自万科的数据显示，2022年其经营服务业务收入512.6亿元，同比增长23.1%。万科预计，其经营服务业务收入在2023年将实现两位数增长，且从2022年的零利润开始进入利润正增长阶段。另一家房企龙湖，其商业综合体的“天街”品牌已经越来越为人所熟知，商业运行已经被龙湖视作2022年业绩的压舱石。2022年，龙湖经营性业务的运营及服务利润占比已达27%，企业对未来5年非房地产开发利润占比达到50%以上表示有信心。

当前，不少房地产企业的非房地产开发业务毛利率已经高于开发业务。不少房企在代建、物管、商业地产、长租公寓、园林、设计以及施工等领域均有良好表现。

政策积极引导探索

企业对于新发展模式的探索离不开政策的引导。政府应通过持续完善土地、金融、财税等相关政策，推动房地产长效机制建设，引领市场对房地产新发展模式的探索。

租购并举是新发展模式的一个重要方向，住房租赁将在解决住有所居方面发挥更突出的作用。当前，保障性租赁住房作为国家住房保障体系顶层设计中的一个重要种类，正处于快速发展阶段。专家表示，保障性租赁住房重在解决新市民、青年人的住房困难问题，政府应提供政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。经过多年发展，我国住房租赁市场已初具规模。数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套，其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。2021年至2022年，全国已筹集建设保租房约360万套，“十四五”目标完成率约40%。住建部在今年年初工作会议上提出，大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。租购并举离不开金融支持，当前保障性租赁住房房地产投资信托基金(REITs)正日益完善，有关金融主管部门也多次表态或发布相关意见，支持住房租赁市场发展。

绿色低碳发展是房地产业未来发展的重要方向，其中也蕴藏着巨大的商机。近年来，国家出台的众多绿色低碳发展的相关规划和发展举措中，很多与房地产业、建筑业息息相关。房地产业积极拥抱绿色发展机遇，新建住宅更好适应绿色建筑评价标准的同时，既有建筑节能改造也有更大空间。此外，各地政府也在积极推动城市更新，主要方向包括持续推进老旧小区改造，建设完整社区；推进城市生命线安全工程建设；城市历史街区、历史建筑的保护与传承；城市数字化基础设施建设；等等。不少房地产企业正结合自身优势、选取相关方向积极投身城市更新，寻找发展机遇。

亢 舒

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